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買える人、買えない人を決める3つの転機　年収400万円台からのマイホーム購入術
住宅購入といえば、頭金や長期にわたる住宅ローンの返済をはじめ、それなりの出費は覚悟が必要。それゆえに、貯蓄や所得にゆとりがなければ、ついつい二の足を踏みがちでは？
けれども実際に買えるか買えないかは、本人の心がけで決まる。「例えば、親からの贈与や生活費の見直しで貯蓄を増やして頭金をつくるなど、方法はいろいろ。あとは住宅ローンの組み方と将来のライフプランを見誤らなければ、年収400万円台でも購入可能です」と、ファイナンシャルプランナーの山本浩一さんは言う。工夫しだいでマイホームを手に入れることも決して夢ではないというわけだ。購入前から購入後まで、以下3つのステップに沿って山本さんにアドバイスしてもらった。
アドバイスしてくれたのは・・・
三井生命保険株式会社　ファイナンシャルアドバイザー　山本浩一さん
昨年、青山学院大学にてFP講座の講師経験もある頼れるファイナンシャルアドバイザー。「お金の疑問から、包括的なマネープランの設計まで幅広い相談に対応します!」
STEP1 頭金をなるべく多く増やす STEP2 リスクの少ないローンを選ぶ STEP3 繰上返済をし、返済期間を短くする
STEP1 預金をなるべく多く増やすべし。
まずは用意すべき頭金の額を知る
購入できる物件価格は、借り入れ可能額＋頭金。「まず借り入れについて、返済割合を示す年収負担率は20〜25％が適正。30％になると、ほとんど貯蓄できない生活も考えられます」と山本さん。そこで頭金の額がカギになる。「できれば、諸費用分を含め物件価格の3割は用意を。足りないときは親からの援助が効果的。年間110万円の非課税枠で贈与を受けてもいいし、相続時精算課税制度（※）を利用すれば住宅購入資金として2500万円まで贈与税がかかりません」。難しければ、貸借契約書を交わして相当の金利で親から借りる、あるいは貯蓄を増やすために生命保険などの固定費を見直す方法も検討してみよう。
※贈与者が贈与の年の1月1日現在で65歳以上の親であり、受贈者が贈与の年の1月1日現在で20歳以上の子（子が亡くなっているときには20歳以上の孫を含む）であること。
月々の返済額からみる借入額のめやす (※1)
※1・・・フラット35、金利は3％の固定金利型、ボーナス返済なし、返済期間35年で算出
※2・・・小数点第2位にて四捨五入
あなたに必要な頭金を算出してみよう
Ａにあなたが検討している物件の価格、Ｂに上記の表でわかった借入額のめやすを当てはめてください。その差額Ｃが、あなたが用意する頭金のめやすとなります。

STEP2 ローンはじっくる見極めるべし。
自分に最適なローンを選ぶ
「収入が少ない人には、リスクの少ないフラット35がオススメです。とはいえ、まだまだ低金利。低金利のメリットを得られる変動型などを一部組み合わせる手も有効です」と山本さん。最近は各融資機関も独自の商品に工夫を凝らしているので、自分に最適な選択をすることが大切だ。
返済額がずっと変わらない！　フラット35 地球に優しい！　オール電化住宅専用ローン
民間金融機関が住宅金融支援機構のバックアップを受け融資する、長期固定金利の住宅ローン商品。全期間固定金利で返済額が一定、融資は最長35年間、保証料、繰上げ返済手数料が不要。
住友信託銀行のローン商品。調理・給湯・空調など、全てのエネルギーを電気で賄う住宅を対象に店頭金利より1%優遇。住友信託銀行には天然ガスで、発電・給湯・冷暖房を行う住宅を対象にした「ガス省エネ住宅専用ローン」もある。
こんな人にオススメ　●金利のことをいちいち気にしたくない　●繰上げ返済を積極的に行いたい
こんな人にオススメ　●購入予定のマンションがオール電化住宅　●地球にも、家計にも優しい暮らしがしたい
「フラット35はおすすめできる商品です。ただ、金利が低い固定金利選択型ローン（「3年固定」など一定期間の金利を固定するプラン）で当初の負担を抑える案も捨てがたい。そんな場合、フラット35と、固定金利選択型ローンと組み合わせるのも手でしょう」（山本さん）
「金利優遇以外のメリットは特にありませんが、1%優遇は大きな魅力。検討してみてもよい商品です。このローンの利用を前提として住宅を購入する場合には『本当に融資条件に当てはまるオール電化の物件なのか』をしっかりチェックしましょう」（山本さん）
正社員じゃなくても大丈夫！　自由返済型住宅ローン 要件を満たせば金利0.3％優遇　フラット35S
東京スター銀行の「スターフィット住宅ローン」は契約社員や派遣社員など、安定した収入があれば利用可能。さらに、家計が苦しいときは「利息＋元金1円以上」まで返済額を抑える「返済休暇」機能付き。ただし団体信用生命保険は別に加入する必要がある。
購入する住宅が、「省エネルギー性」「耐震性」「バリアフリー性」「耐久性・可変性」のうち、今年度は1つ以上、来年度以降は2つ以上の基準を満たす場合、当初5年間の融資金利が0.3％優遇される。年2回の受付期間中に申し込みが必要。
こんな人にオススメ　●正社員ではない働き方を選んでいる　●一時的に所得が減る予定がある
こんな人にオススメ　●省エネや耐震対策が自慢の住宅を買う　●長期固定金利でお得なローンを選びたい
「『返済休暇』は、一時的にローン返済額を軽減できますが、その分ローンが長期化し、返済総額が増加します。また、返済開始から2年目以降、合計で7年間までしか利用できないなどの条件があります。そのような細かい条件もチェックし、納得してから申し込みましょう」（山本さん）
「従来からのフラット35の安心感に加え、当初5年間の金利優遇があるのは魅力です。省エネ性や耐震性といった住宅の特性に応じたものですが、そのぶん物件価格が高額になってしまっては本末転倒。そのあたりの損得の見極めがポイントになるでしょう」（山本さん）

STEP3 楽しく節約し、繰り上げ返済を実行すべし。
計画的な繰上返済でトータル出費を抑える
収入の多少に関わらず、長期的な家計節約に威力を発揮するのが繰り上げ返済だ。「子どもが高校や大学に入る時期は支出がかさむので、早いうちに行うのがベター。家計の収支にもよりますが、3年に1回、100万円くらいのペースが目標値ですかね」と山本さん。早期ほど利息カットや返済期間短縮の効果も大きい。
繰上げ返済実践シュミレーション
節約達人直伝！すぐに実行できる節約ポイント
節約は日々の心がけと小まめなコストチェックから
節約アドバイザー
和田 由貴さん

現在2児の母、現役節約主婦をしながら、節約アドバイザーとしてテレビ、雑誌、講演活動などを通じ節約情報を発信。TBSテレビ「はなまるマーケット」ほか取材経歴多数。
和田由貴ホームページ
http://wada-yuki.com/
光熱費の節約は、日常生活の中でちょっとしたポイントを押さえれば要領良くできます。特に電気代の節約は効果が見えやすい部分。家庭で使われる電気使用量の約6割は、エアコン、冷蔵庫、照明器具が占めていますので、特にこの3点に重点を絞って気を付けてみて下さい。
エアコンは、設定温度1度の違いで消費電力1割は違います。扇風機を併用するなどの工夫で設定温度は控えめに。冷蔵庫は詰め込みすぎず、きちんと整理して開閉頻度を少なくする工夫を。また壁にぴったりくっつけると熱効率が悪くなるので、設置場所にも気を付けて下さい。照明器具ですが、断然オススメは蛍光灯。蛍光灯は白熱灯の消費電力1/5〜1/6、寿命も6倍〜10倍と省エネ性能が優れているので、白熱灯を使う場所を電球形蛍光灯に交換するとみるみる電気代が安くなります。
それから見逃せないのは最近の省エネ家電。家電品は壊れてしまわないとなかなか買い換える気になれないものですが、製品によっては10年前の製品と比べ年間万単位で電気代が変わり、数年の使用で元が取れてしまいます。イニシャルコスト（初期投資費用）とランニングコストのバランスも考え、家電の買い替えで節約というのも検討してみてはいかがでしょうか。
Intermission 頭金を貯めるvs早めに買う　どっちがおトク？
手元の資金が少ないとき、頭金が十分に貯まるまで待つべきか、それとも今買うべきかは迷うところ。最近は金利や物件価格が上昇傾向で、買い控えているとかえって損するかもしれないし、数年で金利の急上昇は考えにくく、物件相場が下落するかもしれないという見方もある。いずれにしても大切なことは、理想の物件と出会った瞬間が買いどきということ。
「それぞれのライフプランで何を優先するか。本当に家を買いたいと思うなら、先に挙げた親からの贈与のほか、保険を払いすぎていないかなど家計を見直すことでも資金は捻出可能です。住宅ローンを組むと普通は団体信用生命保険に入るので、ご主人の生命保険の保障額を見直すこともよいでしょう。なかには年間10万円ほど節約できた方も」と山本さん。損得ばかりにとらわれてチャンスを逃さないよう注意したい。		 住宅ローン金利の推移（91〜07年）
欲しいと思った今が買いどき。資金捻出でチャンスをものにしよう！
マイホーム購入は決して裕福な家庭だけのものでなく、資金計画さえきちんとしていれば限られた収入でも実現できる。万一の場合に備え、ある程度の貯蓄を残しておこくとも欠かせないが、肝心なのは目標意識をしっかり持つこと。不安なときはお金のプロに相談を。
賢者直伝！あなただけの
受付（無料）はこちら・・・
担当：山本浩一　Kohichi_Yamamoto@mitsui-seimei.co.jp
（ＴＥＬ） ０３−３２１３−２１７６
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