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「知らぬと損する」年収400万円台で広々80m2も！購入価格をあと900万円引き上げるプロの技法

Illustration／ナカオ☆テッペイ


	※	上記は年収負担率25％を基に、30歳で購入し、完済は定年までの30年ローン（金利2.5％）で算出。

世帯年収480万円、頭金にあてられる自己資金100万円とした場合、無理なく返済できる借入額は2,530万円。すなわち、購入可能な物件は2,630万円ということに。「ローンの年収負担率25％までが家計の安全ラインです。頭金は、できれば物件価格の10％は用意したいところ」と、山下さん。現状から資金アップを図り、物件の選択肢を広げる手段とは…？

不動産業・生命保険業・金融商品仲介業を通じ、CFP（R）として実務経験から生み出すマニュアルにない提案ができる独立系FP系事務所を設立。住宅購入・生命保険等で悩む人々の頼もしいアドバイザー
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予算を増やす近道といえば、頭金をより多く確保すること。「親からの支援が可能なら、年間110万円の贈与税基礎控除のほか、最高3,500万円の相続時精算課税制度の活用を」とは、山下さん。そのほか「必要性の低い車を処分、利率の低い養老保険を解約」といった家計のリストラ術も。仮に300万円増額できれば“頭金10％”もクリアできる。

親から子へ与える住宅購入資金なら3,500万円（※）まで贈与税を控除し、親の死後に相続税として精算。その際も基礎控除枠内に収まることが多く、税負担は発生しにくい。ただし贈与税110万円の控除との併用は不可。
※2009年12月31日までの特例。通常は2,500万円。

ローンは定年までに完済できるよう組むのが理想だが、返済期間が短いと返済負担は上がり、借入可能額が減ってしまう。「30年も35年も金利は同水準です。それなら当初35年に設定して借入額を増やすのも手」と、山下さん。そこで有効なのが繰り上げ返済だ。「2年ごとに100万円ずつ計3回行えば、最終的に30年で返済可能。利息節約効果もあります」。

安易に長期固定金利を選ぶ前に、本当にベストな選択か検討したい。例えば35年固定を10年固定にするだけで利率は大幅ダウン。山下さんはこうアドバイスする。「10年後の対策を考えた上での選択はあり。多少の負担増は吸収できるし、大幅増なら繰り上げ返済で減額型を選ぶといい」。低金利の恩恵を享受しつつ、10年間で準備を進めればいいというわけだ。

ローン見直し前／購入価格：2,630万円→ローン見直し前／購入可能額：3,500万円

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