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物件の供給が需要をはるかに上回る現在は、価格調整の局面にある。とはいえ、今は不動産会社が採算を度外視してでも在庫処分に努めるが、いずれ需給がかみ合えば価格は下げ止まるのが確実だ。団塊ジュニアが住宅購入の適齢期を迎えるなど潜在的ニーズは強く、早ければ今年半ばに底を打つとの説すらある。今なら好況時に計画されたハイスペックな物件が多いことを考えても、欲しいものが見つかれば「買い」が賢明かもしれない。４つの局面からその答えを検証してみた。

低迷する新築市場に対し、活発なのが中古市場。ここ数年の新築住宅の増加で築浅の中古物件が充実してきている。そのため豊富な選択肢から選べるのが魅力だ。

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近年の価格高騰で需要が縮小する一方、マンション建築ラッシュで供給は過剰。これにリーマンショックに端を発する世界的な金融危機が追い討ちをかけ、不動産市場はかつてない不況に見舞われた。首都圏の新築マンションは契約率70％を割り、半数を完成済物件が占める11,000戸超（2009年1月末現在　不動産経済研究所調べ）の在庫物件を生む事態に。この状況を少しでも打破すべく各不動産会社は、価格改定や各種サービスの付加を実施。豊富な選択肢と相まって買い手に有利な状況となり、2月からモデルルームへの来訪者は増加傾向。契約率も上昇傾向にある。

都心を中心とする不動産ミニバブルなどもあり、右肩上がりを続けていた住宅価格。ところが、昨年半ばから急速に冷え込んだ景気を反映し、価格の下落が顕著になった。2008年の首都圏における平均価格を見ると、都区部をはじめ全体的に前年比マイナスへ。今年に入っても低価格化は進み、現時点では底が見えない状況になっている。しばらくはこの傾向が続くと予想されるが、お手頃感が強まってくると再び上昇に転じる可能性も。

07年と比べるとマンションの平均価格は、都下（＋9.5％）を除いて、都区部（－3.1％）、神奈川（－0.6％）、埼玉（－1.9％）、千葉（－2.3％）と低下傾向にある。戸建ては、08年の1戸当たりの平均価格が4,682.0万円で、07年の4,867.1万円に対して、前年比総額で185.1万円（－3.8％）のダウン。

景気対策として延長される住宅ローン減税は、昨年の最高合計160万円から600万円（一般住宅の場合は500万円）へと過去最大水準に（※）。高額物件を買う高所得者ほど有利だが、所得税額の超過分は住民税からも差し引けるようになり、中堅所得者でもメリットは大きい。また、住宅購入資金3,500万円までを非課税で親から贈与を受けられる、相続時清算課税制度の特例は2009年末までで終了予定。購入を先送りすると、2011年をめどに消費税率アップの可能性もあり、住宅購入を検討中なら増税前の決断が有利だろう。

物件価格そのものもさることながら、住宅ローンの金利は家計の負担を大きく左右しかねない。たとえ1％の違いでも数百万円、ときには1,000万円近くも総返済額が変わる。幸か不幸か、現在は100年に一度ともいわれる金融危機の真っ只中にあり、住宅ローンの金利も過去最低水準に迫る。少なくとも年内に大幅な上昇は考えられないため、長期固定金利はもちろん、優遇金利のある変動金利や短期固定金利をうまく活用するのもいい。

※03年10月以降は、住宅金融公庫融資に変わって「フラット35」の金利