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 今年の3月から株式市場は回復を見せておりますが、景気回復を実感する方は少ないように思えます。銀座のクラブではとりわけ、いつの時代でも元気だった不動産業界のお客様の足が遠のいていらっしゃるようです。企業は経費節減の為に人員削減をおこなうだけでなく、オフィスの移転までも検討するところも増えているように思えます。

 ここで海外の商業不動産の情勢を見てみます。

 米国では住宅ローンと同じように商業不動産ローンも証券化されて市場で売買されており、英国では商業不動産を投資対象としたプロパティファンドが多く販売されております。

 プロパティファンドが英国で主流となっている背景には、地主による管理がきちんとしていることと、借主の負担も少ないシステムとなっていることが大きく、需要を支える移民の受け入れ対策も功を奏していると思います。日本でも不動産の需要を支えるために外国人の投資家査証の発行など、検討していく必要があると思います。

 わたしが保有するプロパティファンドで安定した運用成績のファンドは、投資先が英国の学生寮（Student Accommodation）です。英国の学生寮は管理が大変なので、ファンド会社が大学の代わりに学生寮の建物を購入し、建築やリフォームをして家賃の回収の手配までおこなっています。

 英国のStudent Accommodation Fund の運用成績が年8％〜10％と安定したリターンの背景には、オックスフォード、ケンブリッジといった有名大学の海外留学生の需要が高く、さらに近年ではロシアや中東の富裕層のご子息のための高級施設の需要があります。ファンドに組込まれている物件の約半分が大学と直接契約を結んでいるので、空室率に関わらず管理費や賃料が入ってきます。また、学生に直接貸出す物件は通常、賃料は前払い制で、とくに海外留学生の場合は、「1年契約の前納」となり未収になることがありません。

 Student Accommodation Fund は、株式市場と連動しておらず、グレードが高い物件は、常に需要が供給を上回っている状況なので、賃料は08年末時点までは年率6％から7％ずつ増加しており、更に大学との直接契約によって入居率は99％と高稼働しています。

 一方、リスクとして考えられるのは、英国の大学生の大半が自宅通勤になり寮生活が減る。世界的な不景気で富裕層が激減し、授業料を払えなくなる学生が増え寮生活が出来なくなる。大学のカンファレンスのニーズがなくなり施設の宿泊者がいなくなってしまう、などです。

 他に、運用成績は安定していますが、解約があることを考えると、中長期の運用向けといえます。

 これまで商業不動産は、多額の債務を抱え転売によるキャピタルゲインの収益を追求してきましたが、運とタイミングによって結果は大きく左右されます。転売目的だけでなく、インカムゲインのスキームを検討する必要があるかもしれません。